Dal 1 gennaio 2014 i canoni di locazione dovranno essere corrisposti mediante strumenti di pagamento tracciabili (es. assegno, bonifico o carta di credito), indipendentemente dall’importo degli stessi. Ai comuni saranno inoltre assegnate funzioni di monitoraggio sui contratti di locazione abitativa in essere: a tal fine, questi ultimi, potranno altresì ricorrere al registro di anagrafe condominiale, ove, come noto, sono annotati i dati relativi agli inquilini degli immobili. Normativa
49. All’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, dopo il comma 10 è inserito il seguente:«10-bis. Per assicurare il contrasto dell’evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative e l’attuazione di quanto disposto dai commi 8 e 9 sono attribuite ai comuni, in relazione ai contratti di locazione, funzioni di monitoraggio anche previo utilizzo di quanto previsto dall’articolo 1130, primo comma, numero 6), del codice civile in materia di registro di anagrafe condominiale e conseguenti annotazioni delle locazioni esistenti in ambito di edifici condominiali».50. All’articolo 12 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, dopo il comma 1 è inserito il seguente:«1.1. In deroga a quanto stabilito dal comma 1, i pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative, fatta eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, sono corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l’importo, in forme e modalità che escludano l’uso del contante e ne assicurino la tracciabilità anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore».».
Il divieto all’utilizzo di contanti scatta quindi indipendentemente dal superamento della soglia di euro 999,99 prevista dalla disciplina antiriciclaggio, per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo, comprese le locazioni transitorie, quelle stipulate con studenti e quelle turistiche. La modifica introdotta dalla Legge di stabilità 2014 non riguarda invece i contratti di locazione ad uso commerciale, per i quali rimane fermo il limite dei 999,99 euro, e gli alloggi di edilizia residenziale pubblica. La Legge di stabilità 204 richiede la tracciabilità dei pagamenti “anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore”. Si ritiene che, in questo caso, il riferimento sia da ricondursi alla detrazione d’imposta prevista per i contratti di locazione, ma anche alla determinazione del nuovo Isee, nel quale rilievo essenziale assume la proprietà o la locazione della casa di abitazione. Le sanzioni Qualora non fossero rispettate le nuove disposizioni in tema di tracciabilità dei pagamenti dei canoni di locazione, si ritengono applicabili le sanzioni previste in tema di violazioni alle disposizioni sulla circolazione del contante di cui al decreto antiriciclaggio. Ai sensi dell’art. 58 del D.Lgs. 231/2007 è pertanto applicabile la sanzione amministrativa pecuniaria dall’1 per cento al 40 per cento dell’importo trasferito.
Dall’1.10.2013, quindi, l’aliquota IVA ordinaria passa dal 21% al 22%, mentre restano invariate le aliquote ridotte , attualmente pari al 4% e al 10% , per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi di cui alla Tabella A, Parti II e III, allegata al DPR 633/72. La misura dell’aliquota ordinaria da applicare (21% o 22%) va individuata in base al momento in cui l’ operazione posta in essere si considera effettuata ai fini IVA, che risulta differenziato a seconda che si tratti di cessione di beni o di prestazione di servizi. In via generale: • le cessioni di beni mobili si considerano effettuate all’atto della consegna o della spedizione; • le cessioni di beni immobili si considerano effettuate all’atto della stipulazione del rogito notarile; • le cessioni di beni (mobili e immobili) con effetti costitutivi o traslativi differiti rispetto agli eventi di cui sopra si considerano effettuate nel momento in cui si producono tali effetti, con il limite temporale di un anno per i beni mobili; • le prestazioni di servizi si considerano effettuate con il pagamento del corrispettivo, indipendentemente dall’avvenuta esecuzione, in tutto o in parte, della prestazione. Pertanto: • le operazioni effettuate prima dell’1.10.2013 restano soggette alla vecchia aliquota del 21% ; • le operazioni effettuate dall’1.10.2013 sono soggette alla nuova aliquota del 22% .
FATTURAZIONE DIFFERITA PER LE CESSIONI DI BENI
In caso di fatturazione differita al giorno 15 del mese successivo a quello di consegna o spedizione dei beni “scortati” dal documento di trasporto, il momento impositivo (e l’esigibilità dell’imposta) coincide con la data di consegna o spedizione. Pertanto: • si applica l’aliquota ordinaria del 21% , se la consegna o spedizione dei beni è anteriore all’1.10.2013 ; • si applica l’aliquota ordinaria del 22% , se la consegna o spedizione dei beni avviene a partire dall’1.10.2013 . FATTURAZIONE DIFFERITA PER LE PRESTAZIONIDI SERVIZI
Dall’1.1.2013, la fatturazione differita, al giorno 15 del mese successivo a quello di effettuazione, è ammessa anche per le prestazioni di servizi individuabili attraverso un’ idonea documentazione , ove rese: • nello stesso mese; • nei confronti dello stesso cliente . Tenuto conto che, come regola generale, per le prestazioni di servizi, il momento di effettuazione coincide con il pagamento del corrispettivo: • si applica l’aliquota ordinaria del 21% , se il corrispettivo è pagato prima dell’1.10.2013 ; • si applica l’aliquota ordinaria del 22% , se il corrispettivo è pagato a partire dall’1.10.2013 . ANTICIPAZIONE DEL MOMENTO IMPOSITIVO In deroga alla disciplina generale prevista per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi, ogni qual volta venga emessa la fattura o venga pagato, in tutto o in parte, il corrispettivo anteriormente agli eventi che determinano il momento impositivo, o indipendentemente da essi, l’operazione si considera effettuata, limitatamente all’importo fatturato o pagato, alla data della fattura o a quella del pagamento. Ne consegue che: • gli acconti pagati prima dell’1.10.2013 sono soggetti all’aliquota del 21% , mentre al saldo, pagato successivamente, si applica l’aliquota del 22%; • il corrispettivo per il quale sia stata emessa la fattura anteriormente alla consegna o spedizione del bene o alla stipula dell’atto pubblico è soggetto all’aliquota del 21% se il documento viene emesso prima dell’1.10.2013 .
NOTE DI CREDITO
Le note di credito emesse a partire dall’1.10.2013 devono riportare l’aliquota ordinaria del 21% se la fattura, oggetto di rettifica, relativa all’operazione originaria, è stata emessa prima dell’1.10.2013 . NOTE DI DEBITO
Nell’ipotesi in cui la fattura, per le operazioni effettuate a partire dall’1.10.2013 , venga erroneamente emessa con l’aliquota del 21%, anziché con quella del 22%, è obbligatorio emettere una fattura integrativa (nota di debito) per l’imposta non addebitata. Dovrebbe essere confermata la possibilità di regolarizzare le fatture eventualmente emesse e i corrispettivi annotati in modo non corretto attraverso l’emissione di un’apposita nota di debito, senza applicazione di alcuna sanzione se la maggiore imposta collegata all’aumento dell’aliquota IVA verrà comunque versata entro i termini di liquidazione periodica in cui l’imposta è diventata esigibile. Regolarizzazione da parte del cessionario/committente Il cessionario/committente, che ha acquistato i beni/servizi nell’esercizio d’impresa o di arte o professione, è tenuto entro 30 giorni dalla registrazione a regolarizzare le fatture ricevute riportanti l’erronea della fattura indicazione dell’aliquota del 21%, anziché di quella del 22%.
